INFORMAZIONE DI BASE
Informazione di base
Affittare, comprare in cooperativa o da un privato, vivere in condominio o da soli? E quali le norme per vivere pacificamente con altri inquilini? Queste e altre le domande che ci poniamo prima di trasferirci in una nuova casa o nell'affrontare i problemi "casalinghi" di tutti i giorni.
Nelle nostre pagine alcune delle risposte.
Le Tematiche
AFFITTI
AFFITTI: NUOVA LEGGE DEL DICEMBRE '98
A chi si applica la nuova legge sulla locazione del dicembre 98
La legge sulle locazioni elimina di fatto sia la normativa dell'equo canone che dei patti in deroga, ponendo fine a cinquant'anni di blocchi e vincolismi ed affidando alla concertazione ed alla contrattazione la costruzione di quel reticolo di regole che dovranno indirizzare il mercato nel futuro.
Quattro le possibilità contrattuali:
• la prima, completamente libera, prevede come unico vincolo una durata contrattuale di quattro anni, rinnovabile per uguale periodo;
• la seconda, ad affitto contrattato, affida un ruolo determinante alle associazioni sindacali degli inquilini e della proprietà nella contrattazione delle regole e dei canoni, alle detrazioni fiscali, alla durata del contratto, al sistema concertativo tra parti sociali, Governo e Comuni;
• la terza è quella del contratto di affitto transitorio, con una durata che è compresa tra sei e trentasei mesi, e che nei capoluoghi di provincia sia per i modelli contrattuali che per la determinazione dei canoni segue quanto stabilito negli accordi territoriali.
• la quarta è quella dei contratti per gli studenti, che sono regolati da appositi accordi territoriali in tutte le città sede di università.
La legge si applica a tutte le locazioni abitative, indipendentemente dall'anno di costruzione dell'immobile e dall'ubicazione dello stesso in qualsiasi parte del territorio nazionale , fatta esclusione per i contratti che abbiano come oggetto immobili vincolati per il loro interesse storico e artistico, così come previsto dalla Legge 1 giugno 1939 n°1089, le abitazioni di tipo signorile (categoria catastale A1), le ville (categoria catastale A8), i castelli ed i palazzi eminenti (categoria catastale A9).
E' presente però un'eccezione: anche per questi immobili è applicabile la normativa per il canale contrattato, qualora le parti lo decidano.
La legge non si applica inoltre agli alloggi di Edilizia Residenziale Pubblica costruiti o acquisiti con tale finalità dagli Istituti Autonomi Case Popolari, dagli Enti locali e da altre Pubbliche Amministrazioni.
Sono poi sottratti alla nuova disciplina anche gli alloggi affittati esclusivamente per finalità turistiche, intendendosi per tali le locazioni stagionali di breve periodo, le quali anche ai fini dell'imposta di registro quando la durata contrattuale è inferiore ad un mese, non hanno obblighi.
AFFITTI: IL CONTRATTO LIBERO
l Cittadino o Le indicazioni per il contratto libero
La legge 9/12/98 n. 431 entrerà in vigore il 30/12/1998.
Da tale data scatteranno una serie di scadenze, adempimenti, possibilità per le parti nell'ambito dell'affitto delle abitazioni.
In particolare dal 1° giorno di vigenza della legge sarà possibile stipulare il contratto di locazione previsto dall'Art. 2 comma 1, quello a canone libero, determinato dalle parti.
Le trattative che si apriranno per i contratti con la nuova legge sono un momento delicato ed importante in quanto le parti impegneranno nella locazione otto o più anni di durata.
Questi i consigli che il MDC e il SUNIA (Sindacato degli inquilini) dà agli inquilini per la stipula di un valido contratto di locazione che salvaguardi i loro interessi:
• il contratto deve essere obbligatoriamente scritto e registrato presso l'ufficio del registro atti privati entro venti giorni dalla data di stipula. L’inquilino può impugnare il contratto qualora il canone sia superiore a quello registrato;
• la durata non può essere inferiore a quattro anni rinnovabile automaticamente per altri quattro, e non é possibile, nel regime contrattuale libero, dar vita a contratti transitori di nessun tipo;
• il canone di locazione deve essere certo, determinato ed oltre la misura indicata e registrata non si devono prevedere aumenti, indicizzazioni, frazionamenti di canoni crescenti (vanno in particolare respinte proposte di indicizzazione ancorate a particolare indici estranei alla locazione quali tassi di sconto, ecc.);
• nel contratto e nell'affitto vanno compresi tutti gli accessori e le pertinenze e non vanno accettati contratti separati per cantine, box, posti auto, soffitte, mobili e suppellettili presenti in alloggi ammobiliati;
• va respinta perché illegittima ogni richiesta di somma a titolo di buona entrata;
• prevedere nel contratto il pieno riconoscimento delle garanzie previste dalla L. 392 in particolare il deposito cauzionale nella misura massima di tre mensilità e produttivo di interessi, la ripartizione delle spese condominiali, degli oneri accessori e del riscaldamento secondo quanto previsto dall'art. 9 della L. 392/78 ed il diritto di voto all'assemblea del riscaldamento.
• prevedere nel contratto degli obblighi del proprietario in materia di lavori, riparazioni e manutenzioni straordinarie e di diritti dell'inquilino in caso di riparazioni;
• prevedere per l'inquilino la possibilità di interrompere in qualsiasi momento il contratto con preavviso e indipendentemente dai motivi;
• obbligo per il proprietario di dotare l'appartamento dell'impianto di riscaldamento autonomo, quando l'assemblea condominiale deliberi la soppressione di quello centralizzato funzionante al momento della stipula del contratto;
• prevedere un verbale di consegna dell'immobile ed una serie di certificazioni che il proprietario deve fornire all'inquilino (sicurezza degli impianti, dotazioni tecniche degli impianti, regolamento condominiale, regolarità urbanistica e stabilità dell'edificio);
• possibilità per l'inquilino di effettuare direttamente lavori urgentissimi e improrogabili quando il proprietario non dia corso alla richiesta nei termini dell'art. 1577 c.c., dando la possibilità all'inquilino stesso di compensare con gli affitti a scadenza gli importi delle spese anticipati;
• prevedere il diritto di prelazione per l'inquilino in caso di vendita;
• prevedere una clausola conciliativa che impegni le parti, prima di ricorrere al Magistrato, a tentare una possibile conciliazione stragiudiziale per risolvere controversie e contrasti sull'applicazione e l'esecuzione del contratto;
• prevedere che le migliorie e le trasformazioni apportate all'alloggio dall'inquilino, se autorizzate, e comunque se vantaggiose per il proprietario, diano diritto al momento della riconsegna ad un risarcimento degli importi spesi.
• avvalersi, da parte dell'inquilino della possibilità di essere assistito nella trattativa e nella stipula del contratto dal Movimento di Difesa del cittadino
AFFITTI: LO SFATTO
Lo sfratto
Sfratto e contratto di locazione costituiscono un tema complesso, che coinvolge milioni di cittadini siano essi inquilini o proprietari di abitazione, con importanti implicazioni urbanistiche oltre che sociali ed economiche.
Con l'entrata in vigore della L. 431/98 di riforma delle locazioni è mutato l'intero sistema delle esecuzioni degli sfratti: viene restituita al giudice la competenza di decidere - su istanza presentata dall'inquilino - il termine di proroga del rilascio, togliendo tale compito alle Commissioni prefettizie.
L'obiettivo del legislatore è quello di mettere fine al sistema delle proroghe durato per lunghi anni e che ha irrigidito il mercato delle locazioni, creando totale incertezza sulla possibilità di rientrare in possesso dell'abitazione da parte dei proprietari in caso di necessità.
La legge, se ben applicata e gestita, potrà infatti eliminare parte del contenzioso, riconducendo le situazioni a regole contrattuali certe, prevedendo la possibilità di rinegoziare gli sfratti emessi per finita locazione.
Viene, altresì, introdotto il principio dell'ineseguibilità dello sfratto da parte dei proprietari non in regola con gli adempimenti fiscali (registrazione del contratto e pagamento dell'imposta di registro; pagamento dell'ici, denuncia ai fini dell'imposta sulle persone fisiche).
AFFITTI: IL CONTRATTO
Contratto di locazione
Per parlare dello sfratto che, per vari motivi ed in forme diverse, interrompe un rapporto di locazione o interviene al termine del rapporto stesso e necessario illustrare brevemente cos'è un contratto di locazione, distinguendolo da situazioni somiglianti o che hanno alcuni tratti in comune con esso, ed esaminando i comportamenti che sono tenuti a tenere coloro che ne sono i protagonisti.
La locazione è un contratto, cioè un patto, un accordo tra due parti una delle quali, per lo più il proprietario di una abitazione, consente all'altra, l'inquilino, di utilizzare per un certo periodo di tempo un immobile dietro il pagamento di un determinato corrispettivo. In termini tecnici il proprietario si chiama locatore, l'inquilino conduttore, la somma che costituisce il corrispettivo dell'uso dell'immobile canone di locazione o d'affitto.
AFFITTI: DIRITTI ED OBBLIGHI
Diritti e obblighi di proprietario ed inquilino
Come in ogni patto o accordo anche nella locazione ciascuna parte ha, nei confronti dell'altra, diritti ed obblighi che discendono dalla legge: in particolari dal Codice Civile (che regola la locazione in diversi articoli a partire dall'art. 1571 fino al 1606), dagli articoli non abrogati della legge n. 392/78 (equo canone), dalla legge 8/8/92 n°359 (patti in deroga), oggi abrogata ma ancora vigente per i contratti tuttora in corso stipulati stipulati in base alla sua regolamentazione, ed infine dalla recente legge 30/12/98 n°431.
Inoltre, trattandosi di un contratto, altri obblighi e diritti derivano direttamente da particolari clausole inserite autonomamente dalle parti nel contratti stesso.
Vediamo brevemente i principali obblighi e diritti che caratterizzano il contratto di locazione.
Il proprietario e tenuto a consegnare all'inquilino l'immobile in uno stato che ne permetta il normale uso abitativo. L'immobile, in pratica, deve presentano condizioni che corrispondano alla media, non si pretende che sia rifinitissimo e lussuoso ma nemmeno che si presenti in condizioni tali da essere di fatto inservibile all'uso stabilito: deve insomma rispondere alle caratteristiche di quello che si dice "buono stato di manutenzione" (Articolo 1575 C.C.).
E evidente che tale obbligo resta valido per tutto il tempo nel quale il rapporto di locazione tra le due parti resta in vigore (che in termine tecnico si definisce durata), il proprietario ha cioè anche l'obbligo di mantenere l'immobile nelle condizioni che lo mettono in grado di servire all'uso abitativo al quale e destinato: a tale fine dovrà effettuare tutti i lavori e le riparazioni necessarie poste a suo carico dalla normativa vigente.
Il proprietario ha anche l'obbligo di garantire l'inquilino contro eventuali pretese o diritti avanzati sull'immobile da terze persone (Articoli 1575/1576 C.C.).
A sua volta l'inquilino ha l'obbligo di pagare il canone d'affitto alle scadenze convenute, di custodire l'immobile, di usarlo secondo principi di correttezza e diligenza senza modificare l'uso pattuito.
La legge dell'equo canone ha stabilito a favore dell'inquilino alcuni specifici diritti contenuti in norme che neanche la successiva legislazione ha abrogato: ad esempio quello di ottenere la indicazione specifica delle spese per oneri accessori (portierato, acqua, pulizie condominiali, riscaldamento) e di prendere visione dei documenti giustificativi ogni qualvolta dovrà effettuare il pagamento delle quote a suo carico; il diritto di voto, in luogo del proprietario, nelle assemblee di condominio che riguardano spese e modalità di gestione del servizio di riscaldamento e la partecipazione, senza diritto di voto, nelle assemblee condominiali chiamate a deliberare su modifiche ad altri servizi comuni; che il deposito cauzionale non superi le tre mensilità e sia produttivo di interessi legali, il riparto al 50% delle spese di registrazione del contratto.
AFFITTI: IL CONTRATTO SCRITTO
Il contratto dl locazione deve essere obbligatoriamente scritto
La legge 431/98 prevede l'obbligatorietà della forma scritta del contratto di locazione, connessa e coordinata con l'obbligo di registrazione del contratto e ciò rappresenta una grande innovazione della normativa.
Infatti fino al 30 dicembre 1998 perché un contratto di locazione esistesse non era necessaria la forma scritta e si era in presenza di un contratto di locazione ogni volta che in un rapporto ricorressero le caratteristiche e i comportamenti precedentemente illustrati.
Quindi per i prossimi anni, fin quando avranno vigore vecchi rapporti di locazione sorti prima del 30 dicembre 1998, ci saranno ancora situazioni contrattuali di locazione cui non corrisponde un atto formale scritto.
AFFITTI: UTILIZZO DEGLI ALLOGGI
Altri modi di utilizzo degli alloggi
Esistono ovviamente altre situazioni di utilizzo di alloggi che non possono considerarsi locazioni.
Tra questi si possono considerare:
• il comodato, che può definirsi prestito gratuito di un alloggio e si distingue dalla locazione perché in esso manca l'elemento del corrispettivo, cioè il canone di affitto. Si tratta in pratica di un beneficio gratuitamente reso per motivi di ospitalità, solidarietà, amicizia, ecc.
• il contratto di alloggio, che presuppone, oltre al godimento di una abitazione, la prestazione di una serie di servizi di spiccata natura alberghiera, come la lavanderia, la fornitura di biancheria, la possibilità di consumo pasti, ecc. Anche in questo caso e importante che il contratto sia scritto, non essendo raro il caso di proprietari che, per aggirare le norme obbligatorie sull'equo canone, in particolare quelle sul canone d'affitto e sulla durata minima, tentano di far passare per contratto di alloggio normali locazioni di miniappartamenti (e il caso dei residences);
• l'usufrutto, che è un diritto reale di godimento che può comportare l'utilizzo diretto da parte dell'usufruttuario.
AFFITTI: LA SUCCESSIONE
La successione nel contratto
Nel corso di un rapporto di locazione possono accadere fatti di un certo rilievo che incidono profondamente sul contratto stesso senza determinarne però l'estinzione non costituendo, quindi, causa di sfratto. Si pensi al caso della morte dell'inquilino che materialmente stipula e sottoscrive il contratto e che, di regola, e il capofamiglia. La legge dell'equo canone, all'art. 6 prevede che .(in caso di morte del conduttore, gli succedono nel contratto il coniuge, gli eredi, ed i parenti ed affini con lui abitualmente conviventi.
Evidentemente non è sufficiente essere coniuge, erede o parente del conduttore per succedergli nel contratto, ma va dimostrata la abituale convivenza con lo stesso nella casa oggetto del contratto di affitto.
La prova della convivenza può essere fornita non solo con le certificazioni anagrafiche (certificati di re-sidenza o certificato storico-anagrafico), ma anche con altri mezzi di prova che la legge prevede, ad esempio la testimonianza di terze persone.
Anche le vicende della famiglia che comportino una scissione del nucleo familiare non hanno ripercussioni sul contratto di locazione: nei casi di divorzio o di dichiarazione di nullità del matrimonio, qualora lasci l'abitazione il coniuge che ha materialmente sottoscritto il contratto, l'altro coniuge succede nella titolarità del contratto stesso.
Per quanto riguarda il convivente more uxorio la sentenza della la Corte costituzionale 404 del 7 aprile 1998 lo ha difatti equiparato alla condizione del coniuge che, a seguito della morte di questo, rimane nell'abitazione tenuta in affitto: non c'è successione nel contratto a meno che, il convivente non risulti nominato erede nel testamento.
Per quanto riguarda il proprietario se questi e dichiarato fallito nel contratto subentra l'amministrazione fallimentare alla quale pero non si possono opporre contratti di locazione la cui data non sia certa, cioè che non risulti da regolare registrazione.
In caso di vendita dell'immobile i diritti e gli obblighi del locatore si trasmettono all'acquirente, sia pure a certe condizioni quali, ad esempio, la facoltà di recedere dal contratto che il nuovo proprietario non può esercitare prima che siano trascorsi due anni dall'acquisto.
In caso di morte del locatore gli succedono nella titolarità del contratto gli eredi.
AFFITTI: OBBLIGHI DEL CONDUTTORE
Gli obblighi del conduttore
Sono sanciti dall'articolo 1587 del Codice Civile e prevedono di prendere in consegna l'immobile e usarlo con diligenza, nonché di corrispondere il canone nei termini convenuti.
Inoltre l'articolo 1590 prevede l'obbligo di restituire l'immobile alla scadenza nello stato in cui lo ha ricevuto salvo il deterioramento e il consumo risultante dall'uso.
Cosa avviene se l'inquilino, il più delle volte per la reale impossibilita di trovare un'altra casa, non rispetta questo obbligo? E' a questo punto che prende avvio lo sfratto, termine che comunemente è usato per indicare tre attività diverse:
• la dichiarazione, fatta dal proprietario, dell'intenzione di tornare in possesso dell'immobile ad una certa data e per determinati motivi;
• un concreto procedimento giudiziario avviato dall'azione del proprietario che mira con questo mezzo a veder riconosciuto da una pronuncia del giudice (sentenza, ordinanza) il proprio diritto a riacquistare il possesso dell'immobile;
• la vera e propria attività esecutiva, dopo la pronuncia del giudice, che accoglie la domanda del proprietario, che dovrà culminare, secondo l'intenzione del proprietario, nel rilascio dell'immobile da parte dell'inquilino.
AFFITTI: DURATA DEI CONTRATTI
Durata dei contratti
Il modo certamente più ricorrente con cui il contratto di locazione cessa i suoi effetti e si estingue è indubbiamente il sopraggiungere della scadenza.
La maggior parte dei contratti di locazione, infatti, prevede una certa durata (anzi la durata
Michele De Lucia di Giorgio
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